अयोध्या में प्लॉट कैसे ख़रीदें: क़दम दर क़दम

अयोध्या में पहली बार ख़रीदने वाले ज़्यादातर लोग क़दम ग़लत क्रम में उठाते हैं: पहले प्लॉट पसंद करते हैं, टोकन देते हैं, और तब काग़ज़ के बारे में पूछना शुरू करते हैं। यह गाइड जाँच को पहले रखती है। यह उस व्यक्ति के लिए है जो अपने पैसे से रिहायशी प्लॉट ले रहा है, चाहे लखनऊ, दिल्ली, मुंबई या विदेश से।

क़दम 1: प्लॉट से पहले इलाक़ा चुनें

प्लॉट उतना ही अच्छा है जितनी उसकी सड़क और उसका भू-उपयोग। लिस्टिंग से नहीं, इस साइट के इलाक़ा पेजों से शुरू करें: हर पेज पर सर्किल रेट, माँगा जा रहा दाम, मास्टर प्लान में भू-उपयोग और उन जगहों की दूरी है जो अयोध्या में दाम तय करती हैं।

मिसाल के तौर पर फैजाबाद रोड राम मंदिर से 4.7 किमी (लगभग 18 मिनट सड़क से) और एयरपोर्ट से 3.3 किमी (लगभग 25 मिनट सड़क से) है। सिविल लाइंस एयरपोर्ट के ज़्यादा पास है, 2.7 किमी (लगभग 20 मिनट सड़क से), लेकिन ऊँची दाम श्रेणी में आता है।

क़दम 2: सर्किल रेट और माँगा जा रहा दाम साथ पढ़ें

सर्किल रेट वह न्यूनतम है जिस पर सरकार स्टाम्प ड्यूटी लेती है। माँगा जा रहा दाम वह है जो बेचने वाला चाहता है। ड्यूटी दोनों में जो ज़्यादा हो उस पर लगती है, इसलिए दोनों का फ़र्क़ बताता है कि दाम में कितना हिस्सा जगह का प्रीमियम है और कितना कर का आधार।

₹12,000 प्रति वर्ग मीटर

रिहायशी

₹24,000 प्रति वर्ग मीटर

व्यावसायिक

₹45,00,000 प्रति हेक्टेयर

कृषि

स्रोतपूरी सर्किल रेट सूची →

बारह साल के काम से दो सीधे नियम:

• माँगा जा रहा दाम सर्किल रेट से बहुत ऊपर है, तो बेचने वाला किसी प्रोजेक्ट या सड़क का दाम जोड़ रहा है जो बने या न बने। पूछिए कौन सा, फिर प्रोजेक्ट पेज पर उसकी स्थिति देखिए।
• माँगा जा रहा दाम सर्किल रेट के पास है, तो पूछिए क्यों। अंदर का रास्ता, विवाद, या कृषि भू-उपयोग आम जवाब हैं।

क़दम 3: टोकन से पहले की जाँच

ये सब किसी भी रक़म से पहले करें, टोकन से भी पहले। जो बेचने वाला इन जाँचों पर एतराज़ करे, वह आपको कुछ बता रहा है।

एक रुपया देने से पहले

• खतौनी। उसी खसरा नंबर की मौजूदा खतौनी में बेचने वाले का नाम हो, और ज़मीन की श्रेणी ग्राम सभा, सीलिंग या किसी और तरह से ग़ैर-हस्तांतरणीय न हो।
• भार-मुक्त। सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर में 13 साल की खोज में प्लॉट पर कोई क़र्ज़, बंधक, कुर्की या लंबित बिक्री न मिले।
• दाख़िल-ख़ारिज। पिछली बिक्री राजस्व रिकॉर्ड में दर्ज हो चुकी हो। न हो, तो बेचने वाला दस्तख़त से पहले ठीक कराए, बाद में नहीं।
• भू-उपयोग। एडीए मास्टर प्लान में प्लॉट रिहायशी हो, या आपने धारा 80 के तहत बदलाव का ख़र्च जोड़ लिया हो।
• रेरा। प्लॉट तय आकार से बड़े प्लॉटेड प्रोजेक्ट का हिस्सा है, तो प्रोजेक्ट का यूपी रेरा नंबर हो और प्लॉट पंजीकृत ले-आउट के अंदर हो।
• साइट विज़िट। किसी ने खसरा नक़्शे के साथ प्लॉट पर चलकर देखा हो, ख़ुद या वीडियो पर, और ज़मीन की सीमाएँ नक़्शे से मिलती हों।

क़दम 4: टोकन, अनुबंध और भुगतान

टोकन सिर्फ़ लिखित रसीद के बदले दें जिसमें खसरा नंबर, तय दाम, बैनामे की तारीख़ और वापसी की शर्तें हों। बिक्री का अनुबंध स्टाम्प पेपर पर हो और छोटी रक़म से ऊपर के लिए पंजीकृत हो।

भुगतान बैंक के ज़रिए करें। क़ानूनी सीमा से ऊपर नक़द आपके लिए समस्या है, सिर्फ़ बेचने वाले के लिए नहीं, और सौदा टूटे तो कोई सबूत नहीं बचता।

क़दम 5: रजिस्ट्री और दाख़िल-ख़ारिज

बैनामे पर सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर में दो गवाहों के साथ दस्तख़त होते हैं। स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्री शुल्क अपॉइंटमेंट से पहले जमा होते हैं; रक़म के लिए सर्किल रेट पेज का कैलकुलेटर देखें, और शुरू में लिखित तय हुई ब्रोकरेज अलग रखें।

रजिस्ट्री अंत नहीं है। तुरंत बाद राजस्व रिकॉर्ड में दाख़िल-ख़ारिज के लिए आवेदन करें, और बैनामे की प्रमाणित प्रति, दाख़िल-ख़ारिज आदेश और नई खतौनी एक साथ रखें। अगला ख़रीदार तीनों माँगेगा।

अभी दाम क्या हिला रहा है

वादों से ज़्यादा प्रोजेक्ट मायने रखते हैं। एयरपोर्ट की तरफ़ ज़्यादातर बेचने वाले जो दाम बताते हैं, उसकी वजह यह है:

किसी समयरेखा पर भरोसा करने से पहले स्थिति का चिप देखें। "घोषित" और "निर्माणाधीन" बहुत अलग दाम हैं।